کاهش قيمت آپارتمان در منطقه يک تهران

فروشنده‌هاي آپارتمان در منطقه يک تهران، قيمت پيشنهادي خود را 10 تا 15 درصد کاهش داده‌اند.

?

قيمت آپارتمان در منطقه يک تهران طي روزهاي اخير کاهش يافته است. اين عقبگرد قيمتي در آگهي‎هاي فروش مسکن، فعلاً در محله‌هاي لوکس که طي دست‌کم يک‌سال گذشته، صدرنشين تورم ملکي بودند، رخ داده است.

فروشنده‌هاي آپارتمان در اين محله‌ها قيمت پيشنهادي خود را 10 تا 15 درصد کاهش داده‌اند. فعالان بازار مسکن از کاهش قيمت در معاملات نيز خبر مي‌دهند.

نتايج تحقيقات بازار مسکن از شناسايي 6 عامل کاهش «قيمت پيشنهادي» آپارتمان‌ها در منطقه يک پايتخت حکايت دارد که در اين مطلب مجله دلتا به بررسي آن‎ها مي‎پردازيم:

1) ردپاي کاهش قيمت طلا و سکه

اولين عامل، به ردپاي کاهش قيمت طلا و سکه طي روزهاي اخير و اثر آن بر سطح قيمت‌هاي پيشنهادي فروش مسکن در مناطق لوکس و شمالي شهر تهران مربوط مي‌شود.

در حالي که نوسان‎هاي نرخ ارز، طلا و سکه از ابتداي سال جاري تاکنون در مقايسه با يک سال گذشته به ميزان قابل توجهي کاهش يافته، ريزش قيمت دلار طي يک هفته گذشته که منجر به کاهش قيمت هر دلار از محدوده قيمتي بالاي 13 هزار تومان به کمتر از 11 هزار و 700 تومان شده بر نرخ‌هاي اعلامي براي فروش واحدهاي مسي لوکس نيز اثر گذاشته است.

?

اين در حالي است که قيمت هر سکه بهار آزادي نيز طي يک هفته گذشته از کانال 4 ميليون تومان به کانال 3 ميليون تومان سقوط کرد و همين ريزش نرخ ارز و سکه بازار معاملات مسکن شهر تهران، به‎خصوص مناطق لوکس و گران‌قيمت را تحت تاثير قرار داد.

از آن‎جا که عمده واحدهاي مسي لوکس و گران‎قيمت در منطقه يک شهر تهران، با استفاده از مصالح و متريال لوکس خارجي ساخته شده‌اند، کاهش نرخ ارز انتظارات کاهش قيمت مسکن در اين مناطق را تشديد مي‌کند.

در واقع، کاهش قيمت دلار انتظارات کاهشي از بابت عقبگرد قيمت واحدهاي مسي لوکس، که هزينه ساخت آن‎ها به‌طور مستقيم با نرخ ارز در ارتباط بوده و به آن وابسته است را شارژ کرده؛ به‌طوري که سمت تقاضاي اين گروه از واحدهاي مسي هم‌اکنون معتقدند با کاهش نرخ ارز، قيمت اين نوع آپارتمان‌ها نيز بايد کاهش يابد.

2) انتظار شروع کاهش قيمت از گران‎ترين منطقه پايتخت

عامل دوم به وجود انتظار شروع عقبگرد قيمتي از پرتورم‌ترين منطقه شهر تهران به لحاظ تغييرات قيمتي آپارتمان‌هاي مسي مربوط مي‌شود؛ در حالي که منطقه يک شهر تهران، به استناد آمارهاي رسمي، پرتورم‌ترين منطقه پايتخت به لحاظ تغييرات قيمت واحدهاي مسي محسوب مي‌شود، کاهش قيمت نيز ابتدا بايد از اين منطقه آغاز شود و سپس به ساير مناطق شهر تسري پيدا کند.

?

3) کاهش سفته‌بازان بازار مسکن

در حالي که بخش قابل توجهي از تقاضاي مصرفي خريد مسکن تحت تاثير جهش قيمت و افزايش شکاف بين قيمت مسکن و قدرت خريد خانوارها و متقاضيان مصرفي، طي ماه‌هاي اخير به اجبار از بازار مسکن خارج شد و معدود معاملات خريد مسکن عمدتاً از سوي سرمايه‌گذاران و سفته‌بازان ملکي انجام مي‌شد، هم‌اکنون تقاضاي سفته‌بازي نيز با سه پرسش اساسي مواجه شده است؛ اين پرسش‌ها مبني بر اين‎که

• چرا مسکن بخرم؟


• چه زماني آن را به فروش برسانم؟


• با چه قيمتي بفروشم؟

از هفته‌هاي اخير به سوالات اصلي سفته‌بازان ملکي تبديل شده است؛ به‎خصوص اين‎که چشم‌انداز مشخصي از بابت رشد محسوس قيمت‌ها در بازار معاملات مسکن متصور نيست و به دنبال خروج تقاضاي مصرفي از بازار و نبود متقاضي براي خريد اين واحدها، احتمال حبس سرمايه‌ها در واحدهاي بدون متقاضي براي دست‌کم دو تا سه سال آينده بيش از پيش قوت گرفته‌ است.

در حالي که سفته‌بازان در شرايط فعلي قادر به يافتن پاسخ منطقي براي اين سه سوال مطرح شده نيستند، بنابراين فعاليت‌ آن‎ها در بازار معاملات خريد مسکن نيز به ميزان قابل توجهي کاهش يافته است و مي‌توان گفت که بعد از خروج تقاضاي مصرفي از بازار مسکن که منجر به ايجاد رکود در اين بازار شد، اين‌بار نوبت به تقاضاي سفته‌بازي رسيده است که از بازار مسکن خارج شود.

4) عقبگرد قيمت پيشنهادي فروش مسکن در مناطق لوکس

عامل چهارم موثر در عقبگرد قيمت پيشنهادي فروش مسکن در مناطق لوکس و خانه‎هاي لاکچري بازار مسکن پايتخت، به غلبه حس نخريدن به خريدن مسکن مربوط مي‌شود؛ تحت تاثير آنچه در عامل سوم توضيح داده شد، در حالي که در ماه‌هاي گذشته سفته‌بازان علاقه زيادي به معاملات ملکي داشتند؛ هم‌اکنون حس نخريدن بر تمايل به خريد مسکن در ميان اين گروه از متقاضيان بازار مسکن افزايش يافته است.

?

5) قيمت مسکن به سقف رسيده است

 به‌عنوان عامل پنجم، هم‌اکنون اين موضوع که «قيمت مسکن به سقف رسيده» در ميان فعالان ومتقاضيان بازار مسکن جا افتاده است؛ به اين معني که در شرايط فعلي انتظاري براي رشد محسوس قيمت‌ها در کوتاه‌مدت و حتي ميان‌مدت وجود ندارد.

6) اثر رواني تهديدهاي مالياتي

اثر رواني تهديدهاي مالياتي، ششمين عامل موثر در نشست قيمتي واحدهاي مسي لوکس است. هرچند تاکنون برنامه مالياتي مشخصي براي مقابله با سفته‌بازي و سوداگري در بازار مسکن به اجرا در نيامده است، اما همين تهديدهاي مالياتي که اخيراً مطرح شده است، به‎عنوان يکي ديگر از عوامل موثر در تسريع خروج سفته‌بازان از بازار مسکن قابل بررسي است.

نتيجه

برآيند اين 6 عامل منجر شده است بازار معاملات مسکن از برتري فروشنده (قدرت بيشتر فروشندگان مسکن براي مانوردهي روي سطح قيمت‌ها و افزايش نرخ‌هاي اعلامي) به سمت توازن نسبي قدرت فروشنده و خريدار، در تعيين قيمت‌هاي پيشنهادي حرکت کند.

در واقع، در حالي که فروشندگان مسکن دست‌کم طي يک‌سال و نيم گذشته از قدرت زيادي براي تعيين نرخ فروش مسکن و تغيير لحظه‌اي و روزانه قيمت‌ها در برخي مقاطع زماني برخوردار شده بودند، هم‌اکنون و تحت تاثير عوامل ذکر شده اين قدرت به ميزان زيادي کاهش يافته است.

همچنين بخوانيد:

قيمت مسکن در تابستان 98

کدام خانه ‌ها مشمول ماليات بر اجاره مي‌شوند؟

خريد خانه وام‎دار ، بد يا خوب؟

آخرين آمار خريد و فروش مسکن ، افت 49 درصدي معاملات

سازندگان مسکن اجاره‎ اي امتيازهاي ويژه دريافت مي‎کنند